Wo nutzt die Blockchain in der Immobilienbranche?

​Blockchain: Chancen und Risiken für die Immobilienwirtschaft

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Die Blockchain ist schon längst da. Das zeigt auch ein Diskussionspapier der Hochschule Mittweida, die in einer Analyse alleine insgesamt 105 Blockchain-Start-Ups im Immobilienbereich weltweit untersucht hat – ganz bewusst, ohne hier den Anspruch von Vollständigkeit zu haben. Das zeigt auch: Die Blockchain ist ein Hype-Thema. So wird immer gerne zitiert, dass sie vom Stand der Technologie dort stehen würde, wo das Internet vor 30 Jahren stand.

Auch der Gartner Hype Cycle taucht in vielen Publikationen auf. Dieser beschreibt, wie neue Technologien – zunächst getragen von überzogenen Erwartungen – im Anschluss ein bisschen ein Tal der Tränen durchlaufen, um sich dann fest zu etablieren. Und das amerikanische Beratungsunternehmen, welches sein Geld ja gerade mit Technologieberatung verdient, sieht die Blockchain als Technologie bereits von diesem Erwartungshhype abwärts bewegen – ins „Tal der Enttäuschungen“, um dann später auf dem „Plateau der Produktivität“ zu landen.

„Ein bisschen wird die Blockchain als eine Technologie dargestellt, die alles anders macht“, beschreibt so auch Michael Kubach, Experte für die Blockchain am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, im Interview mit „immobilien intern“. „Aber natürlich kann eine Technologie nicht alle Probleme lösen. Immer gibt es ein komplexes Zusammenspiel von Menschen, Organisationen und rechtlichen Rahmenbedingungen.“

Was ist eigentlich die Blockchain?

Die Blockchain ist eine Idee aus der Informatik – und genau das macht sie für viele Menschen so kompliziert. Zudem basiert sie nicht auf einen einheitlichen Code oder ein einheitliches Konzept, sondern ist vielmehr ein Sammelbegriff. Ein paar Grundüberlegungen:

Blockchain: Übersetzt bedeutet Blockchain „Blockkette“ – und das beschreibt auch schon sehr gut das Prinzip: Datensätze – die Blöcke – sind mit dem vorherigen Datensatz – den darunter liegendem Block – verbunden. In diesem Datensatz befindet sich vereinfacht gesprochen eine Referenz auf den vorherigen Datensatz sowie beliebig viele weitere Informationen. Die Referenz ist dabei der Hash-Wert (siehe weiter unten) des vorherigen Datenblocks. Der Datensatz selbst wird in den bekannten Blockchain-Verfahren wiederum selbst in einen kryptografisch sicheren Hash verwandelt – auf den dann wiederum der darüber liegende Datensatz referenziert. Es entsteht eine Datensatz-Kette bzw. bei der Blockchain eine Kette von Hashes. Zwar sind diese Elemente vermutlich bei allen Blockchain-Konzepten ähnlich: In der konkreten Konzeption und in der Programmierung unterscheiden sie sich aber durchaus erheblich. Es ist deshalb falsch, bei der Blockchain von einem einheitlichen, homogenen Konzept auszugehen.

Public Blockchain: In der Öffentlichkeit werden gerne Kryptowährungen wie etwa Bitcoin mit der Blockchain gleichgesetzt. Es handelt sich hierbei aber mitnichten um eine einheitliches Konzept. Bitcoin ist zum Beispiel eine sogenannte Puplic Blockchain, also eine „öffentliche“ Blockchain. Dahinter steckt grob zusammengefasst die Idee, dass sich eine Masse an Computern dezentral zu einem Netzwerk verbinden, was durch die schiere Masse der gegenseitigen Kontrollen Vertrauen schafft. Dieses Konzept hat auch ein paar Nachteile – Stichwort Energieverbrauch und Geschwindigkeit: Sie sind recht langsam und verbrauchen viel Energie. Sie sind auch sehr transparent: „Hier wird auch wirklich alles, was in die Blockchain gegeben wird, gespeichert und ist für jeden anderen sichtbar gemacht“, beschreibt Michael Kubach. Es besteht in diesem Sinne kein Datenschutz. Viele der derzeit auf Basis einer Blockchain angebotenen Immobilieninvestments basieren vom Prinzip her auf den Kryptowährungen.

Private Blockchain: Die weitere große Kategorie sind die der privatenBlockchains. Sie fungieren in einem geschlossenen Kreis von Beteiligten. Auch hier wird dezentral gearbeitet, aber Vertrauen kann sich nicht aus der schieren Masse der beteiligten Maschinen ergeben, sondern wird zum Beispiel dem Initiator der Blockchain – der „Central Authority“ – entgegengebracht. Die Daten sind hier nur einem eingeschränkten Kreis zugänglich. Solche Blockchains sind relativ ressourcenschonend und auch recht schnell. Ein diskutierter Anwendungsfall ist hier zum Beispiel die automatisierte Beauftragung, Bezahlung und Kontrolle von Dienstleistungen im Gebäudemanagement. So könnten im Geflecht aus Dienstleister, Sub-Unternehmer und Gebäudeeigentümer live zum Beispiel mithilfe von Sensoren oder Belegen kontrolliert werden, ob eine Dienstleistung erbracht wurde – und darüber automatisiert eine Bezahlung ausgelöst werden. Auch Sub-Unternehmer könnten automatisiert beauftragt und bezahlt werden. Im geschlossenen Kreis wird so eine hohe Transparenz über Aktionen aufgebaut.

Merkle-Tree: Eine wesentliche Grundlage der Blockchain-Idee ist der sogenannte Merkle Tree – Merkle Baum. Benannt ist er nach dem Wissenschaftler Ralph Merkle, der sie bereits 1979 erfand. Das Besondere daran ist, dass die Idee dahinter die gesamte Effizienz des Systems erhöht. Denn um die Gültigkeit eines Blattes dieses Baumes – bei der Blockchain eben der Block – zu überprüfen, muss man nur die Basis, also quasi die Wurzel, dagegen überprüfen – man muss eben nicht alle unter diesem Blatt liegenden weiteren Blätter kennen – der Baum kann ruhig unvollständig bleiben -, sondern nur einen einzigen, den sogenannten „Root“, „Top“ oder „Master“. Dieser muss nur einmal von einer vertrauenswürdigen Quelle bezogen werden, alle anderen Blätter können dann ruhig auch von nicht-geprüften Quellen stammen. Das Besondere: Wenn eines dieser Blätter manipuliert wird, verändern sich durch die zugrunde liegenden mathematischen Algorithmen auch die folgenden Blätter, schließlich auch das „Root“-Blatt. Wenn aber ein Blatt einen anderen als den erwarteten Wert enthält, ist es offensichtlich manipuliert. Oder umgekehrt gesprochen: Enthält das „Root“-Blatt den erwarteten Wert, so ist auch das Blatt, welches wir gerade verwenden gültig und wahr.

Hashs: Bei der Blockchain sind die Blätter des Merkle-Trees sogenannte Hashs – nicht zu verwechseln mit den Hashtags bei Instagram oder Twitter. Sie sind bei der Blockchain fast immer kryptografisch verschlüsselt. Jeder Block der Blockchain wird zu einem solchen Hash: Der Inhalt wird kryptografisch verschlüsselt und auf eine lange Reihe an Zeichen reduziert. Rein statistisch gesehen, passt jeder Hash nur einmal auf den dazugehörigen Inhalt – statistisch deshalb, weil ein identischer Ursprungswert bei einem entsprechend langen Hash nahezu ausgeschlossen ist. Ein fester Bestandteil eines jeden Blocks ist der Referenz-Hash auf den darunter liegenden Block, also die Verschlüsselungszeichenreihe desselben. So ergibt sich dann am Ende die Kette an Blöcken.

Dezentralität: Das Schöne an der üblichen Form der Blockchain ist: Sie funktioniert komplett dezentral. Sprich: Es ist nicht notwendig, alle Daten irgendwo zentral zu speichern. Wenn vertrauenswürdige Quellen den Root-Hash zur Verfügung stellen, ist es völlig egal, ob eine andere Quelle ausfällt. Dieses Prinzip der Dezentralität macht die Blockchain sehr attraktiv. Potenziell können dadurch Intermediäre überflüssig werden – weshalb der Blockchain auch eine starke disruptive Kraft zugesprochen wird.

Technisch vertrauenswürdig: Alle Einzelcomputer fungieren als eigene Verifizierungsstellen, sie speichern die Blockchain und verifizieren neue Blöcke automatisch mit ihren eigenen Beständen. Bei Kryptowährungen wie etwa Bitcoin ist es so, dass eine Transaktion dann als vertrauenswürdig gilt, wenn der Blockchain-Zweig besonders lang ist. Sprich: Es ist eine Frage der Masse, des „Schwarmes“, was vertrauenswürdig ist – und was nicht. Zudem ist bei den Kryptowährungen jede Transaktion voll einsehbar für alle, sie gilt also als sehr transparent, was wiederum eine Manipulation erschwert. Wichtig: Absolut technisch sicher sind solche Blockchains entgegen der landläufigen Meinung nicht. Auch sie lassen sich manipulieren. Bei privaten Blockchains wird das Vertrauen anders hergestellt: durch eine Central Authority zum Beispiel. Sie sind dafür aber womöglich auch schlechter gegen externe Manipulation geschützt. Denn wenn es ein externer Angreifer schafft, eine Mehrheit der beteiligten Computern zu übernehmen und zu manipulieren – was bei wenigen Computern natürlich einfacher ist als bei einer schier unendlich großen Masse -, dann kann er auch die Blockchain manipulieren. Wichtig: Vertrauenswürdig ist hier in einem technischen Sinne gemeint, damit sind nicht automatisch die über die Blockchain zur Verfügung gestellten Produkte auch inhaltlich vertrauenswürdig.

Anonymität: Bei den Kryptowährungen ist es obligatorisches Prinzip. Der Besitzer eines Bitcoins kann anonym bleiben, solange seine Identität nicht irgendwo in der Blockchain gespeichert ist. Das Individuum schließt die verschlüsselte Datei über einen privaten Schlüssel auf. Nur der Besitzer dieses Schlüssels kann das. Wer er konkret ist, ist dabei nebensächlich. In anderen Anwendungsfällen ist Anonymität hingegen nicht erforderlich oder sogar nicht gewünscht. Dann werden zum Beispiel personenbezogene Daten mit in der Blockchain gespeichert.

Die Blockchain ist Open Source. Das bedeute, jeder kann die dahinterliegenden Ideen – sofern er ein Konzept hat und die technische Ausstattung mitbringt – kostenlos nutzen. Das macht sie automatisch aber auch so uneinheitlich.

Chancen und Risiken der Blockchain

„Es grassiert viel Unwissenheit über die Blockchain“, warnt so Viktor Weber, Digitalisierungsberater und Gründer des Future Real Estate Institute (FREI) in Regensburg. Das FREI bietet Strategieberatung im Bereich Digitale Transformation & Innovation an und konzipiert Schulungen und Workshops: „Es werden gerne Adjektive, wie unveränderbar, sehr sicher, transparent etc. als Schlagworte verwendet, ohne, dass diese so pauschal stimmen. Denn Blockchains sind Code. Sie werden unterschiedlich modelliert, kontrolliert und implementiert.“

Und überall, wo programmiert wird, das kann sich jeder leicht vorstellen, können auch Fehler passieren. „Da es eigentlich keine perfekten und fehlerfreien Programme dieser Komplexität gibt, und die Datenintegrität einer Blockchain erst über die Blockchainlänge und durch die Anzahl der redundanten Kopien sicherer wird, sind die meisten positiven Attribute von der Natur her eher ein Ziel als fest eingebaut. Das ist ein riesiger Unterschied, der in der öffentlichen Debatte meist nicht thematisiert wird.“

Prinzipiell können sich folgende Probleme durch die Blockchain ergeben:

Regulatorische Probleme: Nicht alles, was machbar ist, ist auch erlaubt. Diese simple Weisheit trifft zum Beispiel auf in Deutschland gesetzlich sehr gut geregelte Dinge wie das Grundbuch zu. So ohne weiteres lässt sich das denn nicht in die Blockchain adaptieren.

Datenschutz: Auch der Datenschutz ist – je nach Konzeption der Blockchain – ein Problem. Denn in Europa gibt es mit der Datenschutzgrundverordnung und den nachfolgend geplanten Gesetzen einen starken Drang, persönliche Daten besonders zu schützen.

Anonymität: Nicht immer ist Anonymität ein Segen. Schon heute gelten Immobilientransaktionen in Deutschland als Spielfeld für Geldwäsche. So ging die Organisation Transparency International alleine für 2017 davon aus, dass in Deutschland 30 Milliarden Euro an Geld durch Immobilen gewaschen wurde. Akteure sind hier natürlich kriminelle Organisationen. Je nach Konzeption der Blockchain setzt sie sie zum Teil auf starke Anonymität. Durch die Trennung von persönlicher Identität und tatsächlichem Eigentum könnte sich hier eine neue Möglichkeit von Geldwäsche ergeben. „Um illegale Nutzungen (bspw. Geldwäsche) einzuschränken und die Entwicklung von Blockchain in eine nachhaltigere Richtung zu lenken, bedarf es definitiv mehr Regulierung durch die einzelnen rechtsstaatlichen Institutionen“, fordert so auch die Hochschule Mittweida in ihrem Diskussionspapier.

Experte Weber mahnt zudem, dass die Blockchain nicht die Lösung aller Probleme ist und auch nicht immer sinnvoll ist. „Brauche ich die Toilette, die mein morgendliches Geschäft in der Blockchain speichert? Als allererstes muss immer die Frage nach der Notwendigkeit beantwortet werden: Gibt es ein Problem, welches nach einer innovativen Lösung verlangt“, so Weber. Zunächst sieht er hier bei vielen Unternehmen der Immobilienbranche Aufholbedarf in anderen IT-Disziplinen, wie zum Beispiel dem Data-Warehousing, Aufbau von einheitlichen Datenbanken, Verschlüsselung und gewissenhaftem Backup-Prozedere. Auch sollten Datensilos abgebaut werden, um im Unternehmen für eine höhere Datentransparenz zu sorgen. Dafür braucht man aber keine Blockchain. „Es gilt die Regel: Technische Probleme sollten möglichst einfach gelöst werden“, so Weber. „Die Blockchain ist aber in vielen Fällen gerade nicht die einfachste Lösung.“

Smarte Verträge als Anwendungsfall in der Immobilienwirtschaft

Jenseits dieser generellen Kritik sehen sowohl Weber als auch Kubach aber großes Potenzial für die Immobilienbranche in den sogenannten Smarten Verträgen, die auf der Blockchain basieren. Dabei werden bestimmte Vereinbarungen standardisiert und für verschiedene Eintrittsfälle automatische Aktionen – zum Beispiel eine Zahlung oder eine Straf-Zahlung – bei den beteiligten Parteien ausgelöst. Das könnte zum Beispiel bei Dienstleistungsverträgen rund um das Gebäudemanagement so sein. So ließen sich zum Beispiel mit entsprechender Sensorentechnik Heizkosten live berechnen, sicher in der Blockchain speichern und die darüber entstandenen Kosten automatisiert abbuchen oder anweisen.

Ein weiteres sehr komplexes Anwendungsfeld sind Mietverträge: Hier würde mit entsprechenden Smarten Verträgen der Mietvertrag in einer standardisierten, maschinenles- und verstehbaren Form abgespeichert und auch bei dem Eintritt entsprechender Aktionen eine automatische Zahlung ausgelöst werden – das kann bis hin zu automatisierten Strafzahlungen bei einem Verstoß gegen einer der Paragrafen reichen. Was in der Theorie schlüssig und einfach klingt, offenbart aber große Probleme in der praktischen Umsetzung: Das setzt nämlich voraus, dass alle Anforderungen standardisierbar sind, damit die aus einem Verstoß oder einer neuen Eingabe resultierenden Aktionen auch automatisch ausgeführt werden können.

Wie lassen sich rechtliche Begriffe standardisieren?

Am Beispiel eines in der Rechtssprache üblichen Begriffs wird deutlich, dass dies alles andere als einfach ist. Was bedeutet ganz konkret „fahrlässig“? Das lässt sich rein technisch womöglich nicht zweifelsfrei klären lassen. „Dann werden solche Punkte eben doch über Anwälte und Gerichte geklärt“, beschreibt Experte Weber gegenüber „immobilien intern“. „Auch Gesetzestexte folgen nicht einer Programmierlogik. Wenn aber ein Sachverhalt in einem Programm nicht geprüft werden kann, dann produziert es einen Fehler oder unvorhersehbares Verhalten, was wir gerade bei einer Prozessautomatisierung auf Basis von juristischen Verträgen aber nicht wollen.“ Es stelle somit eine riesige Herausforderung für die Forschung da, Gesetze und komplexe Verträge oder gar die herrschende Meinung oder Moralität maschinenlesbar und programmierbar zu machen.

„Sogenannte Smarte Verträge halte ich langfristig für ein sehr interessantes Anwendungsfeld“, so Weber. „Ich glaube aber auch hier, dass es mehr ein Add-On zur bestehenden Praxis sein wird.“ So sei es denkbar, dass Gesetzesänderungen oder neue Gerichtsurteile einfach als eine Art Zusatz in den Smarten Verträgen installiert werden, die damit automatisiert die aktuelle Rechtslage berücksichtigen könnten – und dann automatisch für alle Beteiligen gelten. „Dies sind jedoch eher meine Visionen für die Zukunft“, so Weber.

Aktuell hat die Idee der Blockchain – jenseits übersteigerter Erwartungen an sie – auf jeden Fall schon positiven Einfluss: „Die Blockchain gibt rein inhaltlich einen Impuls: Weil viele Organisationen befürchten, dass sie sich sehr disruptiv auf ihr Geschäftsfeld auswirken könnte, wird mehr über Standards und Kooperationen gesprochen“, beobachtet so Kubach. Denn in vielen Bereichen der Immobilienbranche gibt es keine Standards bzw. fühlen sich Unternehmen daran nicht gebunden. „Die Angst beflügelt hier die Unternehmen zu einem Mehr an Zusammenarbeit.“ Ob dann die neu entwickelten Standards tatsächlich am Ende blockchainbasiert sein werden, steht auf einem andern Blatt. „In jedem Fall ist dieser Impuls einer der nicht-technischen Vorteile der Blockchain“, so Kubach.

Die Hochschule Mittweida, die in einer Analyse alleine insgesamt 105 Blockchain-Start-Ups im Immobilienbereich weltweit untersucht hat, fasst die derzeitigen Aktivitäten rund um die Technologie im Immobiliensektor in fünf Bereiche zusammen: Blockchain in der Grundbuchverwaltung und bei der Vergabe von Hypothekendarlehen, in der Immobilienfinanzierung, im kaufmännischen Gebäudemanagement, im technischen Gebäudemanagement und im Energiemanagement und im im Bereich der Sharing Economy.

Literatur:

Linktipp:

Für immobilien intern verfasst der Immobilien-Journalist Jörg Stroisch regelmäßig sehr umfangreiche Spezial-Artikel. Dieser Artikel ist dort im Frühjahr 2020 erschienen.